商业地产投资

• 房地产开发和投资有什么区别
• 办公空间用途的变化如何给投资和拥有房地产带来挑战
• 对房地产感兴趣的学生应该知道哪些术语房地产投资如何适用于捐赠模型
• 房地产金融家如何为房地产交易创造市场
• 什么样的本科经历可以为学生在房地产行业的职业生涯做好准备
• 投资银行和房地产之间的异同
• 疫情对房地产行业产生了怎样的影响?未来又会发生什么

男性的声音

欢迎来到《金融职业》，本课程由威廉玛丽大学雷蒙德梅森商学院伯利卓越金融中心提供。本播客将探讨金融服务业的各个领域，金融的职业道路，以及其他实用的见解，帮助学生更好地理解和准备在金融领域的职业成功。一定要订阅我们的播客，观看我们探索金融领域的后续剧集。现在有请主持人摩根·赫特。

摩根Hutter

今天我们将讨论商业房地产投资。你可能听过我们之前关于房地产的播客。我们最近做了一份关于商业房地产开发的报告。所以你们今天可能会听到一些重叠的部分。但说真的，和三位专家坐在一起。我们有弗雷德·亨里兹，罗杰·普拉特和大卫·克莱普瑟。所以马上，我要让他们自我介绍，但他们都是部落的同胞。还有亚特兰大的弗雷德。他将谈论他的投资公司，主要专注于西南部的办公物业。David在Ram Realty工作了几年，主要专注于零售和多户住宅。 And Roger joins us with his most prominent experience at Prudential real estate, kind of overseeing all property types and targeting top endowments, which will also overlap with some that we’ll talk about with Fred. So I’m really excited to kind of hear the conversation today. Welcome. So glad you’re here. So why don’t we start with just some introduction? So, Roger, do you mind just introducing yourself and saying hello?

罗杰·普拉特

你好，我是罗杰·普拉特。我是74届文学士。我是最早能够做跨学科项目的人之一，我创建了一个城市研究项目。我一直很喜欢这里的建筑环境，你知道，很明显。从那以后，我在北卡罗来纳大学教堂山分校获得了两个学位，第一个是城市与区域规划专业，一个硕士学位。事实证明，74年毕业并不是个好时机。很难找到工作。我决定留在学校。我在北卡罗来纳州的城市和区域规划工作了五年。这有时很有趣，令人兴奋，但我很快就意识到，政治、官僚主义，以及一个人无法控制的职业道路，让我感到沮丧。 I had children at that point, so I decided to go back and get my MBA in a related field in real estate. So from there, I ended up going to work for Prudential, and I had met them through a research project that one of my professors was involved with, and I ended up starting their Atlanta office. I ended up having a 32-year career. It seems like that’s a long time to stay at one place. But at Crew, because of both the industry changing and evolving, and then the nature of my roles changing and involvement, I really had multiple careers, if you will, within the same company. I ended up running several of their larger investment funds platforms. I think at my peak, I had about 15 billion of assets under my management and supervision, focusing primarily on raising capital from the large pension funds and endowments, and then also responsible for trying to invest that money in an intelligent fashion to get the returns required. Towards the end of my career, I was the chief risk and Investment Manager Officer globally. So I have to learn about various experiences around the world and how you deal with the fallout of the global financial crisis. So, interesting times. I’m currently still involved. I’m a consultant with the Chinese real estate investment fund that had been doing deals in US. The pause button has been sort of hit on that activity. I’m also a member of the board of a Sealer Realty Trust, which is a healthcare-oriented, non-traded REIT based out of Florida. So that’s probably enough of an overview for me.

摩根Hutter

不，我喜欢。受欢迎的。我们很高兴你来到这里，今天播客的丰富知识真的令人兴奋。所以我等不及要听你的一切了。弗雷德，你能自我介绍一下吗?

弗雷德Henritze

哦,是的。我是Fred Henritze，在亚特兰大一家叫Brookdale集团的公司工作。我在加拿大的Trizack公司开始了我的职业生涯，他们的总部设在蒙特利尔，然后在卡尔加里。我在那里工作了几年，然后去了一家位于亚特兰大的房地产经纪公司Colliers工作，这是当时的另一家公司。然后我在那里工作了一段时间，开始直接为谢丽尔·海恩斯工作，直到2000年左右，实际上是1994年。然后，我的合伙人和我决定成立一个房地产投资基金。我们原本打算从海因斯一家开始。当时他们对郊区的办公场所并不是特别感兴趣，他们在这方面做得也不是很好。当时我们正从储蓄和贷款危机中走出来，我们看到了一些机会，我们在那里寻找资金，但最终遇到了一个大投资者，耶鲁大学，他非常想和我们私下做生意。我们当时筹集了一个很小的基金，不像保诚那样有数十亿美元，我们在94年投资了这笔钱，随后又筹集了其他几只基金。 And we’ve now got eight different funds operating. One we are harvesting now, which is fund Seven, and fund Eight, which we are still investing and have about two thirds of capital there. We generally raise relatively small funds, probably 400, $500 million. We do not get a traditional asset management fee, and therefore we’re not encouraged to raise large funds at a time. So that’s generally where we are. The geography again is the Southeast and Southwest. We go to Northern Virginia, Maryland suburbs, south of Florida, west of Texas. If we’re going to do any foreign investing, we invest in New Orleans. And so other than that. That’s it.

摩根Hutter

太好了。好吧，我知道我们提到过我们也做了一个捐赠播客，所以让听众听到它的声音会很有趣。弗雷德和罗杰今天也会分享一点。好了，大卫，现在轮到你了。如此受人欢迎。

大卫Klepser

太好了,谢谢。摩根。很高兴来到这里。David Klepser, 1997届，商学院，有金融学学位，开始从事投资银行业务，在教堂山获得MBA学位后转到房地产行业。我已经在Ram Realty Advisors工作了7年，负责管理该公司在北卡罗来纳州的业务。我们主要是一家公寓和零售混合用途收购和开发公司。和弗雷德一样，我们也募集私募股权基金，然后进行投资。我们现在是第六个基金。我们北卡罗来纳州的团队专注于罗利-达勒姆市场的夏洛特。作为一家公司，Ram主要关注东南部地区，而不是北卡罗来纳州的这两个地区。 Also, South Florida. Kind of Palm Beach on down in Miami, Central Florida, in Orlando, and Tampa. And then we also have a new office in Nashville and some investments there. So we’re focused primarily on development and acquisition of those properties, apartments, retail, and mixed-use. That’s the background for me.

摩根Hutter

完美的。你在这里的时候也是部落体操运动员，对吧?

大卫Klepser

威廉·玛丽，我当过四年体操运动员。那是很棒的经历，也是成为运动员的好地方。

摩根Hutter

太好了。弗雷德，我知道你和一些运动员也有关系。你是Fred Powalski的教子吗，Fred Powalski曾经是世界第一网球运动员?正确的。

弗雷德Henritze

他是我的教父，战争爆发时他是威廉玛丽公司的一名出色的网球运动员。后来，他在世界各地打网球。信不信由你，他参与了中央情报局的工作并且在那方面有相当出色的职业生涯。

摩根Hutter

非常有趣。欢迎，罗杰，弗雷德，大卫。我们很高兴你能来。弗雷德，我就从你开始吧，你能跟我说说吗?因为我们之前做过一个关于商业房地产开发的播客。今天我们要多讲一点关于投资的内容。这两者有什么区别?

弗雷德Henritze

我看到了这个问题，对于任何想要涉足房地产的人来说，开发业务都可以是一种投资，尽管纯粹的投资业务与之有些不同。它可以是多种资产类别，就像一些人谈论的那样。我们恰好集中在办公室，就像我说的，我们确实在某个时间点为办公室开发提供了股权。大概是在几年前，那时的建筑还没有现在这么复杂。在重置成本和建造成本之间存在着差异当时的成本要低得多。现在情况有点复杂了。当然，办公室业务已经完全改变了。正如你们许多人所知道的，人们使用办公空间的方式与过去很长一段时间大不相同。在新冠疫情过后，投资和拥有房地产真的是一个挑战。我认为，就他们使用办公空间的方式而言，其中一些将是相对长期的。所以从投资的角度来看，我们有一个可自由支配的基金。 We can control what we invest in without the influence of our investors, even though they’re hypercritical and we are very good at transparency and reporting to them, we don’t let them drive our decisions on what we purchase around. The size of our deals has become a little bit bigger than it used to be. We generally try to acquire the top three buildings in a particular submarket. And as you know, submarkets are made up of many different places. Atlanta probably has 14 different submarkets. Northern Virginia has quite a few. Charlotte has several. And so it’s not specific to the city so much as it is the specific submarket where we do invest our time and resources.

摩根Hutter

太好了。罗杰和大卫，有什么要补充的吗?

罗杰·普拉特

我的意思是，我会从基金的角度来评论。你可以想到房地产和三种稳定类型的财产通常是以收入为导向的。我要90%再加上租金。这通常是最保守的投资方式。很多大型养老基金和投资，都有稳定的收益回报。我在Crew管理的资金更多的是在增值的盒子里，通常会有一些重新定位，或者你正在做一些工作，你试图做一些租赁，或者你试图做一些修饰，或者可能比这更大，对它进行改进。还有机会主义。一般来说，我会把开发业务放在机会主义的盒子里，因为你有土地和权利风险。你有租赁风险因为通常一开始你没有试探性的手，尽管有时你有，然后你有施工风险。所以基本上，有了这些额外的风险，你就需要额外的补偿。 In my funds, which I said were in the value-added space, I tend to do a blend of projects. If I sponsored a development project, I would say, you know, over a 20-year period from the, say, early ninety s to the early 2010s, we sponsored some 270 apartment development projects with a number of the major apartment developers in the country. We tried to structure the deal where our partner took the construction in our risk, and then we shared in the lease up. And also we also like them to take their entitlement risk. As a result, they got to promote if the deal is expelled, where they got a larger return for themselves, and it ended up working out quite well. But anyway, by doing that risk control and by only doing a certain amount of that sort of stuff in big funds, I was able to average into a value-added sort of return objective. So that ended up working pretty well for us, particularly in the apartment sector, because it has fewer roller coaster rides than you get in the office or hotel sector, I would say.

大卫Klepser

是的，我只是想补充一下学生在房地产领域可以发挥的作用或者他们在房地产领域的作用。如果我说错了请纠正我，罗杰，像罗杰·保德信这样的人确实拥有资本，并正在考虑如何分配它，而弗雷德和我所在的公司类型，我们正在获得资本。不仅仅是管理日常事务，弗雷德买写字楼，我的公司买公寓，买零售，诸如此类。所以在房地产领域有很多不同的领域。一路走来。你也有像大型经纪公司这样的服务提供商，他们也提供各种服务。所以整个行业有很多不同的机会。

弗雷德Henritze

罗杰，我认为，他对投资范围的概括是非常正确的，因为我们在增值空间中投资，我们很少在稳定的空间中投资，但我们不会做很多机会主义的事情。但我认为他是完全正确的，发展风险存在于机会主义预算中。你在考虑成本，你在承担开发风险，你在承担分区风险。通常，这样做的推广人会因此得到提成。这对我们来说有点困难，因为他们进位，我们也进位。所以这是一个双重促进。

摩根Hutter

如果你在我们讨论术语时不小心的话。大卫，让我回到你的问题上来。我听说是双倍促销，预付风险，自由支配资金，资本。听众们应该关注哪些术语，或者做些研究，这样他们才能谈论这些话题?

大卫Klepser

是的，这是一个很好的问题，因为有很多，你听到我们抛出这些术语，我们每天都在使用，他们可能会头晕目眩，像自由裁量权，促销和携带。所以，是的，我认为罗杰和弗雷德绝对可以加入。但你在房地产行业经常谈论的一个关键指标是资本化率或上限率，基本上就是投资的收益率。这就是罗杰提到的国家存在的价值增值和机会主义的范围。这些投资都有不同的收益。一些学生可能熟悉的另一个关键指标是内部收益率。这是一项投资在整个持有期间的整体投资回报，从你投入资金的那一天到你退出的那一天;你的整体内部回报率是多少?我不知道。弗雷德，明白，上车。 I’m sure there’s a ton of ones we talk about every day that would be helpful for folks to hear.

罗杰·普拉特

我是说，我会用受托人这个词。在1970年之前，当保诚推出第一个机构房地产基金PRISA时，大多数投资都是由机构完成的，而不是机构。现在，你知道，最大的500个养老金计划，较大的捐赠基金，他们通常会把5到15，甚至20%的资金投入到房地产中。因此，整个行业已经从夫妻店转变，有时在他们是否为自己的财产负责等方面有粗略的声誉。正确的。唐纳德·特朗普和他的组织今天上了新闻，因为他更像是老派风格的房地产公司，既是开发公司，也是投资公司。但是随着维吉尼亚退休制度的兴起，加州公务员退休基金，通用汽车进入房地产行业，这导致了这个行业的转型。这很重要。如果你要筹集机构资本，就需要一个完全不同的规则，你需要做到透明。你需要把投资者的利益放在你自己的投资利益之前，这对这个行业的一些参与者来说是很难做到的，因为他们习惯了玩自己喜欢的游戏，而不是必须去迎合投资者。 So that’s the word that’s important. In particular, if you’re wanting to get into business and are not in a family private sort of firm, you’re going to need to understand how the rules of the games have changed quite a bit within that. In terms of a term, I would say the term property value. Once again, that’s in the news today because it seems like it’s a simple concept because you really do need to know what you own and what it’s worth, and what you might be able to sell it for. But there’s a whole many different ways of coming up with that number, whether it be appraised value, an insurance value that might have loans for a mortgage basis, and so forth. So that’s one of the disciplines trying to figure out when you hear a property value, what is it, what was the purpose, and how do you go about coming up with that sort of number? So we don’t have long enough in this podcast to get into all of that, but that’s part of what drives us. And sort of the income cap rate is one of those things because it’s a multiplier effect where if you’ve got an income stream, you usually can capitalize that and come up with some guesstimate of what the value might be, realizing that those values tend to fluctuate over time and in different cycles.

摩根Hutter

现在，你提到了你们所有的提升和携带，但我们没有定义它们。有人能在我们的听众中起到带头作用吗?

罗杰·普拉特

嗯，一般来说，就我们如何构建和改进而言，通常情况下，你会与一个有创业精神的开发商进行交易，如果项目成功了，比如。得到最小回报;可能会有一个优惠利率，比如说8%。然后如果你在出售资产时得到了这个假设你得到了15%或20%的回报所以你在8%之间有一个利差也就是你的障碍15，你有700个基点的利差。通常情况下，开发者将从这些额外收益中获得不成比例的分成，这一比例可能介于50-50至80 - 20之间。这取决于交易的性质和其他因素。但这就是一般的观点，如果回报率高于预期回报率，他们得到的就会超过他们的份额。

摩根Hutter

非常感谢。

罗杰·普拉特

如果低于最低期望值，他们就不能升职。

摩根Hutter

当然。弗雷德，我们来谈谈你，稍微改变一下话题吧?房地产投资如何适用于捐赠基金模型?

弗雷德Henritze

捐赠基金模式，与其他大型投资者非常相似，对于他们要投资的东西几乎有无限的时间框架。因此，他们有时比其他一些希望获得短期回报的投资者有更长远的眼光。我们看到，人们对5到7年的回报非常满意，在某些情况下，回报会更长一些。他们仍然非常受内部收益率的驱动，所以他们试图在最早的时期获得最高的内部收益率。我们知道，内部收益率是不能吃的，所以我们想在常规内部收益率的基础上增加额外资本。所以你要小心一点。捐赠基金，尤其是大型捐赠基金，在所有投资上都非常多元化，不仅仅是房地产。在某些情况下，在房地产行业，他们会对零售非常感兴趣，他们会对工业办公室、酒店和酒店业非常感兴趣。所以他们在这方面有非常多样化的投资组合。一些小公司的投资要少一些，但他们在房地产领域进行全方位投资。 And so, they may allocate a certain amount to office historically had been one of the largest categories in that space. Now I think industrial and multifamily may be slightly higher this year. So that’s one of the differences I’ve seen.

摩根Hutter

太棒了。很有帮助。罗杰，现在回到你的问题上来。你显然有很棒的经历。你的本科教育经历对你从事商业房地产行业有何帮助?

罗杰·普拉特

我们安排这次通话的时候，你问了我们的背景想要一些私人的东西。所以我之前真的没有想过这个问题，但我提到过我创建了一个跨学科的专业，时间是新的，概念是新的，在某种程度上，这是有风险的，因为你要跳出正常专业的藩篱。历史系的同学，你们知道那是什么你们知道什么是等级等等。通过开设自己的专业，包括历史、经济学、政治学和社会学，我最终选修了所有这些专业的课程。我的确冒着成为孤儿的风险。但我也给了自己创造自己经历的权力，这让我更投入，让我对自己的教育更负责。最后，我和这四个系的主要教员建立了良好的关系，并进行了独立的一对一学习，我想是和其中三个老师，我每周都去其中一个老师的家里谈话等等。我可以做一些特别的项目。至于它对我的职业生涯有什么帮助，我说我没有真正想过，但它让我有了一定程度的主动性，也有了一定程度的独立性，这是我在其他情况下不会有的。事实上，当我继续读研究生的时候，我一直处于这种心态中。 When I went to UNC, Chapel Hill, and City and Regional Planning, I learned that there was an environmental management program at Duke. I ended up taking two classes at Duke, which is, as we all know, was only 11 miles away from Chapel Hill. But I also took there’s a landscape design program at NC State. I took a historic preservation course in their design program. And at UNC, I ended up taking a land use law course in the law school. So those collective experiences a sort of broke down barriers for me. Also made me less intimidated by people who’d gone to Duke or the law school or somebody that was an architect or whatever and just made me more comfortable. And when I ended up starting my career at Pru, I was much more even though I was assigned to the sort of asset management section of the group initially; I was more willing to wander around and interact with the mortgage guys and even the head of the office relative to my tenure. And I think those qualities make it, so you’re a little more adaptive and adaptable to a career path. And I think that’s fully played a big part in my ability to navigate the potential corporate bureaucracy would probably stand somebody well in whatever field they were in because you’re forced to interact with different types of people with different educational backgrounds and try and put yourself in their shoes.

摩根Hutter

多样化的经历和人际关系非常棒。我很喜欢这是你第二次提到教员以及他们所产生的影响。我知道威廉玛丽大学有这些令人难以置信的教师，他们总是想在这一天为学生们举手。很高兴听到这是真的，并将继续是真的。同样的，当你。

罗杰·普拉特

他们真的想这么做。所以这是一次很棒的经历，因为你变得更兴奋了。如果他们兴奋，你也会更兴奋。

摩根Hutter

这是真的。这是真的。有没有哪位老师你记得特别清楚?

罗杰·普拉特

有一个历史学教授，他的名字叫Funajella，他做城市研究。我记得我大二的时候选修了城市研究的高级课程，他来自纽约。然后他发现我没有取井，这不是必须的，但他强烈建议我这么做。更多的历史入门课。他的是400级。我应该升到200级的。我说，那已经满了。我说我在高中的历史课程很好。

摩根Hutter

大胆尝试吧。

罗杰·普拉特

看看我能不能应付。他看着我。所以我非常努力地学习，我想我在他给的第一次考试中得到了最好的分数。从那以后，他决定对我很严厉。

摩根Hutter

听起来这一切都是为了利益，而且都解决了。谢谢分享。大卫，在我们分享经验的时候，你说过你开始做投资银行，后来转到房地产方面，推荐房地产。这种转变是什么样的?为什么要做?显然，我们有很多学生对这两个领域都感兴趣。你有什么想分享的吗?

大卫Klepser

当然,是的。从彭博社出来时，我还很年轻;对于投资银行业务，我选择的是金融专业，而不是商学院。我进入了投资银行，这是一个快节奏的行业，非常具有挑战性，工作时间很长，我学到了很多东西。随着工作的深入，我开始寻找一些更有形的东西，我对房地产很感兴趣。对我来说，转型的方式是回到卡罗莱纳大学攻读MBA，那里的MBA课程集中在房地产领域。这就是我转变的方式。但我告诉你，回顾过去，金融、会计、金融建模是我们每天在房地产行业中所做的重要方面。这真的为我的未来打下了很好的基础，因为我明白了所有这些，学到了基本知识，威廉玛丽在银行业进一步发展了这些技能，然后进入了房地产行业。只是用不同的衡量标准，用不同的角度看问题。 Some of those phrases we talked about earlier, cap rates and carry and promote, and some of those things and how you look at the real estate finance slightly differently than other businesses. But really, having that foundation, that was really helpful for me. In starting real estate, of course, you had to pick up all the other knowledge about my work that I’m in on the construction and understanding some of those aspects of the business as well. But I guess the foundation of William & Mary really teaching you how to be a thinking human across a lot of different disciplines and juggling pretty busy schedule, too, because when you get out in the workplace, obviously you’re juggling a lot of different tasks, a lot of different projects simultaneously. So being able to have had that in college and learning how to juggle all those deadlines and work was helpful in preparing me.

摩根Hutter

是的，我肯定听说过适应性强，独立，多任务截止日期有条理。我的意思是，这听起来像是明确的特征和技能组合，加上财务建模。我很高兴你提到这点，大卫。这绝对是我们为我们的学生和那些正在收听的人所做的工作，以磨练这些技能。弗雷德，你提到了一些有趣的事情。你之前说过，我们用不同的方式使用空间，工业和多户家庭，或者现在可能比办公室更突出。在新冠疫情的影响下，您认为该行业将走向何方?

弗雷德Henritze

嗯，我认为还没有决定人们将如何使用办公空间。我相信它正朝着正确的方向发展，但在这方面还有很多不确定性。从我所看到的多户家庭的情况来看，在东南部的每个地方都在疯狂发展，至少我所看到的是，在工业空间，租金正在上涨。有趣的是，人们在这个空间里投入的钱比原来的建筑成本要多得多。所以即使他们签了5年的租约，他们也可以用10年或15年。因此，尽管他们的上限利率或回报率非常低，但当他们利用它们时，随着时间的推移，他们确实有一些租金增长，我认为这对办公室方面是有利的。我认为我们所见过的几乎所有地方的租金都很好，我们看到入住率再次回升。我认为东南部是一个投资办公产品的好地方，因为我认为你会看到人们因为生活成本和其他原因搬到那里，人们选择在一个可以组建家庭的地方，有一个更大的地方居住，而且比东北部的一些城市更容易。

弗雷德Henritze

我想说的一件事是我们之前谈到的分析师的角色大卫提到的在我们的业务中是非常重要的。刚开始的时候，这对我来说并不重要，因为那是一段时间以前的事了，但我们现在雇佣的人都是分析师。它们有时来自大银行。他们懂得如何努力工作。因此，在这个特殊的角色中，他们可以真正地分析事物。他们知道各种组件的价值，而且工作速度非常快。所以这已经成为我们业务中非常重要的一部分。时间。

大卫Klepser

是啊，我还想再加一条。正如我刚才提到的，我已经完成了转型，回到了商学院。但作为一个小故事，我们最近在这里为我的办公室雇佣了一位分析师，他在金融服务行业工作了几年，只是想进入房地产行业。他自己参加了一些在线课程，只是为了掌握一些基本的术语。他有很强的金融背景，面试很好，性格很好，工作很努力，这就是他想要转型的方式。所以这只是一个小故事，即使你没有房地产专业或房地产背景，我认为，拥有良好的基本商业和金融技能，那里肯定有机会。

摩根Hutter

谢谢你！我们的时间快到了，但我想确保我们引导我们的听众去更多地了解这个领域。所以我对你们所有人都很开放。有书籍、期刊、文章吗?听众在哪里可以通过听来学到更多，并在该领域脱颖而出?

罗杰·普拉特

所以我想评论一下，因为我确实思考过这个问题。有很多贸易或专业组织都在关注这个领域。一个是城市土地研究所，他们每年出版一份名为《新兴趋势》的出版物，这是对所有财产类型和资本类型的一个很好的概述。就像我说的，每年出版一次，可读性很强。如果你对机构房地产感兴趣，有一群人，这是我们主要讨论的。有一个出版中心叫做机构房地产公司，你可以去他们的网站，他们有很多出版物，背景，论文等等，就在那里，点击一下你就可以阅读。另一个大组织是养老金房地产协会PRIA，主要是大型投资者以及管理他们资金的大型投资经理。他们也有一个很大的网站，也有出版物，在他们的网站上有类似的介绍，比如为什么是房地产，这类事情。然后是主要的资金管理公司，比如我的前雇主保诚集团，现在叫PGM, PGIM房地产公司。你点一下，他们有研究。 But the other big players, the competitors of the world, also have similar things. Most of them have ahead of research. Most of them put out thought pieces and the like. And maybe the last one I’d mention is the organization REIT real estate associate program. This is a group that is encouraging minorities that have not traditionally been very well represented in the field. Most of the big players in the field, whether you be a brokerage house, an institutional money manager. The larger developers, national developers particularly, are wanting to have a more diverse base, but there just hasn’t been a very big pool historically in that it might somebody that might have worked a while in it, but then not have a sustained career. And organizations like REIT are trying to create educational intern assignments and so forth with the bigger players in the industry to try to help advance that there’s others in addition to them. But those are just some thoughts.

大卫Klepser

对，顺便说一句，罗杰，打了一堆。我来详细介绍一下ULI，城市土地研究所他们在全国各地的城市都有分会。作为一名学生，你可以得到一个相当优惠的价格。或者在你大学毕业后，有一个青年领袖率。很多地方分会都有你可以参加的活动，他们有不同地区项目的演讲。你可以和其他房地产行业的人混在一起，问问题。所以这真的是一个很好的组织。他们也提供在线课程供你学习。所以我认为这只是想要注意。

摩根Hutter

太感谢你了。我们的时间差不多到了。但是罗杰、弗雷德和大卫非常感谢你们在威廉玛丽大学雷蒙德梅森商学院博利卓越与金融中心收听我们的职业与金融播客，我们希望在不久的将来能在威廉斯堡见到你们。

罗杰·普拉特

谢谢,摩根。

弗雷德Henritze

谢谢,摩根。

男性的声音

《职业与金融》由博利卓越金融中心推出，是威廉玛丽大学雷蒙德·a·梅森商学院出品。执行制片人是Jeffrey Rich，与Magenta techhs Productions合作。欲了解更多关于博利中心的信息，请访问Boehlycenter.www.simplesudz.com。如果你喜欢本期播客，请与朋友分享并给我们留言。